Qu'est-ce que le statut LMNP ?

LMNP signifie Loueur en Meublé Non Professionnel : c'est le statut fiscal de toute personne qui loue un logement meublé sans que cette activité soit sa profession principale. Ce n'est ni une société ni un dispositif à souscrire : dès que vous encaissez votre premier loyer meublé, vous êtes loueur en meublé, et vos loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), pas des revenus fonciers de la location nue. Cette bascule de catégorie fiscale change tout, on y revient plus bas.

Un logement est juridiquement meublé s'il permet au locataire d'y vivre immédiatement avec ses seules affaires personnelles. Le décret n° 2015-981 fixe la liste minimale : literie avec couette ou couverture, dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment congélation, vaisselle et ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères de rangement, luminaires, matériel d'entretien ménager adapté. S'il manque un élément, le bail peut être requalifié en location nue, avec sa fiscalité moins favorable.

Vous êtes non professionnel (LMNP) tant que vous ne franchissez pas les deux seuils suivants à la fois :

• plus de 23 000 € de recettes locatives meublées par an pour le foyer fiscal ;
• des recettes meublées supérieures aux autres revenus d'activité du foyer (salaires, autres BIC...).

Il faut cumuler les deux conditions, fixées par l'article 155, IV du Code général des impôts, pour basculer en LMP (Loueur en Meublé Professionnel). Autrement dit, même avec 40 000 € de loyers, vous restez LMNP si vos salaires sont supérieurs. La grande majorité des bailleurs meublés reste donc en LMNP toute sa vie d'investisseur.

Vos loyers meublés sont imposés dans la catégorie BIC, avec deux options :

• Le micro-BIC : un abattement forfaitaire (50 % en longue durée) sur vos loyers bruts, et vous êtes imposé sur le reste. Zéro paperasse, mais aveugle à vos charges réelles.
• Le régime réel : vous déduisez vos charges réelles (intérêts d'emprunt, copropriété, taxe foncière, assurances...) et surtout l'amortissement du bien et du mobilier, une déduction comptable qui ne coûte rien en trésorerie. Résultat fréquent : un bénéfice imposable proche de zéro pendant des années.

L'amortissement est la vraie force du statut : il transforme souvent des loyers pleinement imposés en revenus faiblement, voire pas du tout, fiscalisés. La contrepartie du réel : produire chaque année une liasse fiscale (formulaires 2031 et 2033), ce qui est précisément ce que LMNP Simple automatise. Pour choisir entre les deux régimes avec vos propres chiffres, lisez notre comparatif micro-BIC ou régime réel.

À noter depuis 2025 : pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente (article 84 de la loi de finances pour 2025). L'avantage fiscal pendant la détention reste entier ; l'addition à la sortie est simplement moins indolore qu'avant, à intégrer dans votre calcul si vous envisagez de revendre à court terme.

• S'immatriculer dans les 15 jours du début d'activité sur le guichet unique INPI pour obtenir un SIREN. Gratuit et en ligne : notre guide pas à pas.
• Déclarer chaque année : les loyers en micro-BIC directement dans la déclaration de revenus, ou la liasse fiscale complète au régime réel, puis le report du résultat sur la 2042 C PRO.
• La CFE (cotisation foncière des entreprises) : généralement quelques centaines d'euros par an, avec une exonération l'année de début d'activité et une exonération totale si vos recettes annuelles ne dépassent pas 5 000 €.
• Un bail meublé conforme : 1 an renouvelable (ou 9 mois non renouvelable pour un étudiant), dépôt de garantie de 2 mois maximum. Le contrat type officiel est détaillé sur service-public.gouv.fr.

Un statut accessible sans condition d'entrée, une fiscalité qui peut neutraliser l'impôt sur vos loyers pendant des années grâce à l'amortissement, et des obligations déclaratives réelles mais parfaitement automatisables. Si vous louez déjà en meublé ou envisagez de le faire, la prochaine étape logique est de vérifier quel régime fiscal maximise votre économie.