Micro-BIC ou régime réel : comment choisir en 2026 ?
C'est LA question de tout loueur en meublé, et la réponse peut valoir plusieurs milliers d'euros par an. Voici les règles applicables aux revenus 2025 déclarés en 2026, des exemples chiffrés, et un simulateur pour trancher avec vos propres chiffres.
Les deux régimes en deux phrases
Le micro-BIC est le régime par défaut : vous déclarez vos loyers bruts, l'administration applique un abattement forfaitaire, et vous êtes imposé sur le reste. Simple, mais aveugle à vos charges réelles.
Le régime réel vous impose sur votre bénéfice réel : loyers moins charges (copropriété, taxe foncière, assurances, intérêts d'emprunt...) et moins l'amortissement du bien et du mobilier, une déduction comptable qui ne vous coûte rien en trésorerie. En contrepartie, il faut produire une liasse fiscale (formulaires 2031 et 2033).
Abattements et plafonds 2026 : ce qui a changé avec la loi Le Meur
Depuis les revenus 2025 (loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024), les règles du micro-BIC, codifiées à l'article 50-0 du Code général des impôts, dépendent du type de location :
| Type de location | Abattement | Plafond de loyers |
|---|---|---|
| Location longue durée | 50 % | 77 700 € |
| Meublé de tourisme classé | 50 % | 77 700 € |
| Meublé de tourisme non classé | 30 % | 15 000 € |
Le durcissement est net pour la location saisonnière non classée : abattement réduit à 30 % et plafond abaissé à 15 000 €. Au-delà du plafond, le régime réel devient obligatoire. Beaucoup de loueurs Airbnb basculent donc au réel, de gré ou de force, et y découvrent souvent... qu'ils y gagnent.
Pourquoi le réel gagne presque toujours : un exemple chiffré
Prenons un cas très courant : un appartement acheté 200 000 € (avec crédit), meublé pour 7 000 €, loué 1 000 € par mois en longue durée. Charges annuelles de 2 500 €, intérêts d'emprunt de 3 000 €.
Micro-BIC
12 000 € de loyers
− 50 % d'abattement
= 6 000 € imposables
Régime réel
12 000 € − 2 500 € de charges
− 3 000 € d'intérêts − 6 500 € d'amortissement
= 0 € imposable
Pour un foyer dans la tranche à 30 %, l'écart représente environ 2 800 € d'impôt et de prélèvements sociaux économisés chaque année (6 000 € × 47,2 %). Et l'amortissement non utilisé n'est pas perdu : il se reporte sans limite de durée sur les années suivantes.
La mécanique est simple : l'amortissement (souvent 6 000 à 10 000 € par an pour un bien de 150 000 à 250 000 €) s'ajoute aux charges réelles, et il dépasse presque toujours l'abattement forfaitaire dès que vous êtes propriétaire du bien loué.
Les cas où le micro-BIC reste pertinent
- Vous sous-louez un bien que vous ne possédez pas : sans bien à amortir, l'abattement de 50 % est difficile à battre.
- Vos charges sont très faibles (pas de crédit, pas de copropriété, bien détenu depuis longtemps) et vous tenez à la simplicité absolue.
- Vos loyers sont très modestes et l'enjeu financier ne justifie pas, à vos yeux, une liasse fiscale, même simplifiée.
Dans tous les autres cas, et surtout si vous remboursez un crédit, le réel mérite au minimum une simulation.
Comment passer au régime réel ?
L'option pour le réel se prend au plus tard à la date limite de dépôt de votre déclaration de revenus. Elle est valable un an et se reconduit tacitement : vous pouvez revenir au micro-BIC en la révoquant dans le même délai. Si vous démarrez votre activité, vous choisissez le régime réel directement lors de votre immatriculation sur le guichet unique INPI.
Le prétendu inconvénient du réel, la liasse fiscale, n'en est plus vraiment un : LMNP Simple la génère en quelques minutes à partir de vos loyers et de vos factures, amortissements calculés automatiquement, pour 99 € tout compris.
Questions fréquentes
Quels sont les plafonds du micro-BIC en 2026 ?
Pour les revenus 2025 déclarés en 2026 : 77 700 € de loyers annuels en location longue durée et en meublé de tourisme classé (abattement de 50 %), 15 000 € en meublé de tourisme non classé (abattement de 30 %). Au-delà de ces plafonds, le régime réel devient obligatoire.
Peut-on revenir au micro-BIC après avoir choisi le régime réel ?
Oui. L'option pour le réel est valable un an et se reconduit tacitement. Pour en sortir, il suffit de la révoquer avant la date limite de dépôt de la déclaration de revenus de l'année pour laquelle vous souhaitez repasser au micro-BIC.
L'amortissement peut-il créer un déficit au régime réel ?
Non. En location meublée, l'amortissement ne peut pas creuser un déficit : il s'impute jusqu'à ramener le résultat à zéro et l'excédent se reporte sur les années suivantes, sans limite de durée. C'est ce mécanisme qui neutralise l'impôt sur les loyers pendant des années.
Le régime réel oblige-t-il à prendre un expert-comptable ?
Non, aucune loi n'impose d'expert-comptable, même au régime réel. Il faut simplement produire chaque année une liasse fiscale (formulaires 2031 et 2033), ce qu'un logiciel spécialisé comme LMNP Simple fait automatiquement pour 99 €.
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