Changer de comptable en LMNP : reprendre ses amortissements
Vous déclariez déjà au régime réel avec un comptable ou un autre logiciel ? Vos amortissements en cours ne repartent pas de zéro : ils se reprennent exactement là où votre ancien comptable les a laissés. Il suffit de retrouver, pour chaque composant, trois chiffres. Ce guide dit lesquels, et où ils se cachent selon l'outil que vous utilisiez.
Les trois chiffres qui suffisent
Un plan d'amortissement est une ligne droite : chaque année, le même montant vient s'ajouter au cumul, jusqu'à ce que la valeur brute soit entièrement amortie. Pour le continuer à l'identique, il n'y a donc rien d'autre à connaître que :
- La valeur brute (ou valeur d'origine) : le montant sur lequel l'amortissement est calculé. Pour la construction, c'est le prix hors terrain, le terrain n'étant jamais amorti.
- L'amortissement annuel : la dotation d'une année pleine, égale à la valeur brute divisée par la durée.
- Les amortissements cumulés à la clôture du dernier exercice : tout ce qui a déjà été amorti depuis le début. Ni la valeur brute, ni la dotation d'une seule année, ni ce qui reste à amortir.
Ces chiffres se lisent composant par composant : terrain, construction (parfois découpée en gros œuvre, toiture, façade, installations, agencements), travaux, meubles et équipements, frais de notaire et d'agence quand ils ont été immobilisés. Et logement par logement si vous en avez plusieurs.
Où les trouver selon votre ancien outil
decla.fr
Page « Détails des immobilisations » de la liasse, un tableau par logement
Le tableau est joint à la liasse, avec l'adresse du logement en titre et une ligne par composant, la date de mise en service entre parenthèses.
| Ce que LMNP Simple demande | Où le lire |
|---|---|
| Valeur brute | Colonne « Valeur brute » |
| Amortissement annuel | Colonne « Amort. annuel » (pas « Dotation de l'exercice », qui peut être proratisée) |
| Cumul | Colonne « Amortissements cumulés en fin d'exercice ». Sur les liasses 2024 et antérieures, cette colonne n'existe pas : cumul = valeur brute moins « Amortissement restants en fin d'exercice » |
| Stock 39 C | Page « Suivi des amortissements excédentaires reportables par bien », colonne « Stock de fin d'année » |
| Déficits antérieurs | Page « Les reports à indiquer sur votre déclaration de revenus » (une ligne par année) ou 2042-C-PRO jointe |
LMNP Simple lit ce tableau automatiquement à l'import de la liasse, logement par logement.
Jedeclaremonmeuble.com (JD2M)
Tableau « Immobilisations » par composant, trois lignes par composant : Début, Variation, Fin
Chaque composant occupe trois lignes (début d'exercice, variation de l'exercice, fin d'exercice), avec la durée d'amortissement sous la date d'entrée.
| Ce que LMNP Simple demande | Où le lire |
|---|---|
| Valeur brute | Colonne « Valeur brute », ligne « Fin » |
| Amortissement annuel | Colonne « Amort. comptable », ligne « Variation » (ou valeur brute ÷ durée indiquée sous la date d'entrée) |
| Cumul | Colonne « Amort. comptable », ligne « Fin » |
| Stock 39 C | Première page de la liasse, « Amort. report. art. 39C » |
| Déficits antérieurs | Première page, « Déficit LMNP », puis le détail par année dans la 2042-C-PRO jointe (cases 5GA à 5GJ et 5NY) |
Amaris Immo, Contalim, autres logiciels LMNP
Tableau des immobilisations et amortissements joint à la liasse
Les intitulés varient (« Tableau des immobilisations », « État des immobilisations », « Immobilisations et amortissements ») mais la structure est la même : une ligne par composant, avec la valeur d'origine, la dotation de l'exercice, les amortissements cumulés et la valeur nette comptable. Si le tableau ne donne que les amortissements « antérieurs » et ceux « de l'exercice », additionnez-les pour obtenir le cumul.
| Ce que LMNP Simple demande | Où le lire |
|---|---|
| Valeur brute | « Valeur d'origine », « Valeur brute », « Base amortissable » |
| Amortissement annuel | « Dotation annuelle », « Annuité », ou valeur brute ÷ durée |
| Cumul | « Amortissements cumulés », « Total amorti », ou « amortissements antérieurs » + « dotation de l'exercice », ou valeur brute moins « valeur nette comptable » |
| Stock 39 C | Annexe « amortissements non déduits », « réputés différés » ou « reportables » |
| Déficits antérieurs | 2042-C-PRO de l'an dernier, cases 5GA à 5GJ et 5NY |
Expert-comptable (cabinet)
Le « registre des immobilisations » ou « tableau des amortissements » de la plaquette annuelle
Il est en général dans la plaquette des comptes annuels remise avec la liasse, parfois en annexe de la 2033-C. Demandez explicitement le tableau des immobilisations et amortissements arrêté au 31 décembre du dernier exercice déclaré, avec le détail par bien si vous en avez plusieurs. C'est un document standard, produit en quelques minutes par tout logiciel de cabinet.
| Ce que LMNP Simple demande | Où le lire |
|---|---|
| Valeur brute | « Valeur d'acquisition », « Base » |
| Amortissement annuel | « Dotation », ou base ÷ durée (colonne « Durée » ou « Taux » : 4 % = 25 ans) |
| Cumul | « Amortissements cumulés » ou « Amortissements au 31/12 » |
| Stock 39 C | Annexe « amortissements réputés différés » ou « non déduits (art. 39 C) », souvent dans la liasse 2033 en annexe libre |
| Déficits antérieurs | 2042-C-PRO de l'an dernier, cases 5GA à 5GJ et 5NY |
Sans ce tableau, pas de reprise. Les formulaires 2033 ne donnent que des totaux par catégorie pour toute votre activité : ni la répartition entre logements, ni celle entre composants amortis sur des durées différentes. Reconstituer un plan à partir de ces totaux, c'est deviner, et une erreur se répercute sur toutes vos déclarations suivantes. LMNP Simple préfère vous renvoyer vers votre ancien comptable, qui est tenu de vous remettre ce document.
Questions fréquentes
Mon ancien comptable refuse de me remettre le tableau des immobilisations, que faire ?
Le registre des immobilisations fait partie de votre comptabilité : il vous appartient, et le cabinet est tenu de vous restituer vos documents à la fin de la mission, même en cas de désaccord sur les honoraires (le droit de rétention ne s'applique pas aux documents comptables du client). Demandez-le par écrit en citant l'exercice concerné. À défaut, l'Ordre des experts-comptables de votre région peut être saisi.
La liasse 2033 seule ne suffit-elle pas ?
Non. Le formulaire 2033-C ne donne que des totaux par catégorie (constructions, installations, mobilier) pour l'ensemble de votre activité. Il ne dit ni comment ces totaux se répartissent entre vos logements, ni entre composants amortis sur des durées différentes (gros œuvre sur 50 ans, agencements sur 10 ans...). Reconstituer un plan à partir de ces seuls totaux, c'est deviner : LMNP Simple ne le fait pas et vous demande le tableau détaillé.
Que sont les amortissements « non déduits » ou « reportables » (article 39 C) ?
En location meublée non professionnelle, l'amortissement ne peut pas créer de déficit : la part qui dépasserait votre résultat est mise en réserve et reste déductible les années suivantes, sans limite de durée. Votre ancien comptable en tient le compte dans une annexe, souvent intitulée « amortissements excédentaires », « non déduits » ou « reportables ». Ce stock se reprend à part des composants.
Et les déficits des années précédentes ?
Les déficits ordinaires (hors amortissements) se reportent sur vos bénéfices de location meublée des dix années suivantes, chacun avec son année d'origine. Vous les retrouvez sur votre dernière déclaration 2042-C-PRO, cases 5GA à 5GJ (une par année) et 5NY (le déficit de l'année précédente elle-même), ou sur la page de report de votre ancien logiciel.
Mon registre indique une durée mais pas d'amortissement annuel, comment faire ?
Amortissement annuel = valeur brute ÷ durée. Un composant de 92 000 € amorti sur 25 ans donne 3 680 € par an. Attention si la première année était incomplète : la dotation de cet exercice-là est réduite au prorata, ce n'est pas l'amortissement annuel.
Votre tableau en main ?
Importez votre dernière liasse avec son tableau des immobilisations : LMNP Simple lit chaque composant, continue le plan de votre ancien comptable à l'identique et génère votre liasse complète. 99 € tout compris, reprise incluse.
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